So geht moderne Hausverwaltung heute:

Effizient, lösungsorientiert
und persönlich.

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bei der T&B Grundbesitz GmbH –

Ihre Hausverwaltung für Potsdam, Berlin und Brandenburg.

Durch unser breites Leistungsspektrum und langjährige Immobilien-Erfahrung sorgen wir für eine zuverlässige, bestmögliche Betreuung Ihres Eigentums.

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Wir übernehmen für Sie.

Zuverlässig, effizient und immer erreichbar.

Wir stellen Ihre Immobilie in den Mittelpunkt: Unser Ziel ist es, den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten und zu steigern, indem wir uns um alle Aspekte der Verwaltung kümmern – mit höchster Effizienz und Zuverlässigkeit. Unsere langjährige Erfahrung im Bereich der Immobilienverwaltung ermöglicht es uns, auf die individuellen Bedürfnisse jedes Kunden einzugehen und sicherzustellen, dass die von uns verwalteten Objekte sich stets optimal präsentieren.

Wir setzen auf moderne Digitalisierungslösungen, um unsere Dienstleistungen noch effektiver zu gestalten. So können wir Prozesse wie die Kommunikation mit Mietern, Buchhaltung und Instandhaltungsmanagement optimal gestalten. Dies führt nicht nur zu einer Zeitersparnis für uns und unsere Kunden, sondern auch zu einer transparenten und nachvollziehbaren Verwaltung Ihrer Immobilie.

Mit unserer Expertise stehen wir Ihnen als vertrauensvoller Partner zur Seite. Wir kümmern uns um alle Belange rund um Ihre Immobilie und sorgen dafür, dass Ihre Investition geschützt und rentabel bleibt.
Ihre Immobilie in Potsdam, Berlin oder Brandenburg ist bei uns in in den besten Händen – heute und in Zukunft.

Ganz schön vielfältig:

Das sind unsere Leistungen rund um die Immobilienverwaltung

Ganz schön vielfältig:

Das sind unsere Leistungen rund um die Immobilien­verwaltung

Mietshausverwaltung

Das Rundum-Sorglos-Paket: Unsere Mietshausverwaltung in Potsdam, Berlin und Brandenburg nimmt Ihnen alle Aufgaben ab. Von der Suche nach geeigneten Nachmietern über sorgfältige Bonitätsprüfungen bis hin zur finalen Vermietung kümmern wir uns um alles. Wir sind der erste Anlaufpunkt für Ihre Mieter und stehen bereit, um Probleme rasch zu lösen.

WEG-Verwaltung

Gemeinschaftlich wohnen leicht gemacht: Unsere professionelle Wohnungseigentumsverwaltung in Potsdam, Berlin und Brandenburg sorgt für ein harmonisches Klima und eine reibungslose Zusammenarbeit zwischen allen Eigentümern. Verlassen Sie sich auf unsere Erfahrung und unser Fingerspitzengefühl – wir kümmern uns gerne!

Sondereigentums­verwaltung

Wenn Sie ein Sondereigentum in Potsdam, Berlin oder Brandenburg innerhalb einer Eigentümergemeinschaft besitzen, wie zum Beispiel eine Wohnung, bieten wir Ihnen auch hier eine eigenständige Verwaltung an. Wir übernehmen alle Belange, von der reibungslosen Vermietung bis zur Betreuung Ihrer Mieter, unabhängig von der Eigentümergemeinschaft.

Beratung für Selbstverwalter

Sie denken darüber nach, Ihre Immobilie selbst zu verwalten, sind aber noch unsicher oder es fehlt das nötige Fachwissen? Auch dann sind wir der richtige Ansprechpartner für Sie, denn wir bieten Beratungsdienste für engagierte Selbstverwalter zu all unseren Leistungen, die hier auf unserer Webseite einsehbar sind.

Hausmeister-Service

Unser Hausmeisterservice stellt auf Wunsch die werterhaltende Pflege und Instandhaltung Ihrer Immobilie sicher. Dazu gehören u.a. die Reinigung von Gemeinschaftsbereichen wie z.B. Treppenhäusern, Aufzügen und Kellerbereichen sowie die Pflege von Außenanlagen und Parkplätzen. Kleinere Reparaturarbeiten in diesen Bereichen gehören ebenfalls dazu.

FAQ

Hier finden Sie einige häufig gestellte Fragen.
Haben Sie weitere Fragen? Dann nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf!

Die Nebenkostenabrechnung erstreckt sich normalerweise über ein vollständiges Kalenderjahr und darf höchstens zwölf Monate umfassen. Wenn ein Mieter während des laufenden Abrechnungszeitraums in die Wohnung einzieht, kann die Jahresabrechnung auch weniger als zwölf Monate umfassen. In diesem Fall zahlt der Mieter nur für die tatsächliche Mietdauer, in der er tatsächlich Nebenkosten verursacht hat. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung fristgerecht zu erstellen und dem Mieter zuzustellen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Bei verspäteter Zustellung kann der Vermieter unter Umständen keinen Anspruch mehr auf die zu zahlenden Kosten haben.

Nebenkosten müssen im Mietvertrag ausdrücklich benannt werden, wenn sie auf den Mieter umgelegt werden sollen. Diese können Energiekosten sowie Serviceleistungen wie Reinigung, Hausmeisterservice und Müllabfuhr umfassen. In der Nebenkostenabrechnung wird der individuelle Verbrauch des Mieters anhand verschiedener Verteilerschlüssel berücksichtigt, insbesondere in Bezug auf Wasser-, Gas- und Stromkosten.

Der Mieter leistet monatlich eine sogenannte „Nebenkostenvorauszahlung“, die im Mietvertrag festgelegt und bei Bedarf angepasst wird. In der Jahresabrechnung wird schließlich berechnet, wie viel der Mieter tatsächlich verbraucht hat. Bei zusätzlichem Verbrauch ist der Mieter verpflichtet, die entstandenen Kosten zu begleichen. Liegt der Verbrauch unterhalb des Betrags der Nebenkostenvorauszahlung, wird der überschüssige Betrag gutgeschrieben oder erstattet.

Gemäß dem Einkommensteuergesetz können 20 % bestimmter Nebenkosten von der Einkommensteuer abgezogen werden, sofern es sich um haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen handelt und die geltenden Höchstbeträge nicht überschritten werden. Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen zählen beispielsweise Gebäudereinigung, Fensterputzen, Gartenpflege, Winterdienst, Abfallmanagement, Straßenreinigung, Hauswart und Schädlingsbekämpfung.

Handwerkerleistungen, die in Verbindung mit der Nebenkostenabrechnung steuerlich absetzbar sind, umfassen Wartungsarbeiten an Elektro-, Gas- oder Wasserinstallationen, Abwasserentsorgung, Heizungsanlagen, Feuerlöschern, Blitzableitern und mehr. Es ist wichtig zu beachten, dass nur die Arbeitskosten ohne Mehrwertsteuer einschließlich Fahrtkosten, Maschinenkosten und Verbrauchsmittel abgesetzt werden können. Materialkosten sowie Kosten für Verwaltung oder Müllentsorgung sind nicht absetzbar.

Mieter können auch Handwerkerleistungen im Zusammenhang mit Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ihrer Wohnung steuerlich geltend machen. Dazu gehören beispielsweise Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten an Dach, Fassade, Wänden, Fenstern, Türen oder Bodenbelägen. Es ist wichtig, dass die verschiedenen Kostenpositionen auf den Belegen separat ausgewiesen werden, um Steuervergünstigungen zu erhalten.

Mieter sollten ihren Vermieter oder beauftragten Handwerker um eine detaillierte Aufstellung bitten, um sicherzustellen, dass sie alle relevanten Informationen für die Steuererklärung haben.

Die Nebenkostenabrechnung wird jährlich durchgeführt und muss rechtzeitig beim Mieter eingehen. In der Regel erfolgt die Abrechnung nach dem Kalenderjahr, also vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Dabei müssen unterschiedliche Einzugs- und Auszugstermine berücksichtigt werden, da nicht alle Mieter zum 1. Januar einziehen. Somit zahlen Mieter nur für den Zeitraum, in dem sie tatsächlich die Räumlichkeiten nutzen. Wenn ein Mieter beispielsweise erst Mitte September einzieht, zahlt er nur für den Zeitraum bis zum 31. Dezember.

Der Vermieter hat bestimmte Fristen einzuhalten bezüglich der Abrechnung. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter ein Jahr Zeit, um die Nebenkostenabrechnung beim Mieter einzureichen. Bei verspäteter Zustellung kann der Vermieter unter Umständen keinen Anspruch mehr auf zu zahlende Kosten haben. Der Mieter leistet monatliche Nebenkostenvorauszahlungen und bei einem höheren jährlichen Verbrauch entstehen Zusatzkosten oder es kann eine Gutschrift gewährt werden.

Der Mieter hat ein Jahr Zeit, um die Abrechnung auf Fehler zu überprüfen und im Falle von Unstimmigkeiten ein Widerspruchsrecht. Für Nach- und Rückzahlungen von Nebenkosten gilt eine Frist von 30 Tagen, innerhalb derer der Betrag überwiesen werden muss. Die einmalige Auszahlung des Guthabens kann innerhalb von drei Jahren beansprucht werden.

Im Bereich Wohnungseigentum: Was wird als Sondereigentum betrachtet? Als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wird man automatisch zum Sondereigentümer, wobei nur die Wohnung selbst als begrenzter Raum beansprucht werden kann. Es ist wichtig, zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden, wobei das Gesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) klar definiert, was zum Sondereigentum gehört.

Feste Bestandteile der Wohnung wie Bodenbeläge, Tapeten, Innentüren oder sanitäre Einrichtungen gelten als Sondereigentum. Es gibt jedoch Ausnahmen wie Fenster oder gemeinschaftlich genutzte Rohre, die nicht zum Sondereigentum gehören. Garten und Terrassen sind immer Gemeinschaftseigentum und können durch Sondernutzungsrechte mit dem Sondereigentum verbunden sein.

Objekte wie Treppenhäuser oder Fenster gelten als Gemeinschaftseigentum und werden von allen Eigentümern oder Mietern des Mehrfamilienhauses genutzt. Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig für die Kostenregelung bei Schäden oder Reparaturen im Gebäude.

Um das gemeinschaftliche Leben in einer WEG zu regeln, muss zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum unterschieden werden. Der Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist der Sondereigentümer seiner Wohnung. Zum Sondereigentum gehören die Wohnung selbst, einschließlich Böden, Wände und fest eingebauter Möbel. Ausnahmen können fest vereinbarte Kellerabteile oder Dachböden sein. Das Gemeinschaftseigentum hingegen wird von allen Bewohnern des Hauses genutzt, wie Treppenhäuser oder allgemeine Rohrleitungen.

Bei Schäden an diesen Eigentumsarten gelten spezielle Richtlinien. Grundsätzlich gilt: Wenn die Schäden das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen, wobei auf eine gerechte Kostenaufteilung geachtet wird. Schäden im Bereich des Sondereigentums müssen hingegen vom jeweiligen Sondereigentümer übernommen werden. Eine Ausnahme besteht, wenn ein Schaden am Sondereigentum das Gemeinschaftseigentum oder andere Sondereigentümer betrifft. Ein typisches Beispiel hierfür wäre Feuchtigkeitsschäden, die durch ein bestimmtes Rohr in einer Wohnung verursacht werden. In diesem Fall trägt allein der betroffene Sondereigentümer die Kosten.

Es ist wichtig, dass die Ursache oder Fehlerquelle des Schadens von professionellen Gutachtern festgestellt wird und dass die betroffenen Eigentümer darüber informiert werden.

Als Teil einer Wohnungseigentümerschaft bedeutet es, dass das gemeinsame Zusammenleben oder der gemeinsame Standort des Eigentums eine koordinierte Regelung erfordert. Aus diesem Grund wird von der WEG die Eigentümerversammlung organisiert. Bei dieser Versammlung kommen alle Sondereigentümer des betreffenden Objekts zusammen, um Angelegenheiten bezüglich des Gemeinschaftseigentums zu besprechen. Die Einberufung der Versammlung obliegt dem WEG-Verwalter und sie muss mindestens einmal im Jahr stattfinden. Die Sondereigentümer müssen rechtzeitig über die Versammlung informiert werden. Eine Ausnahme tritt auf, wenn mehr als ein Viertel der Sondereigentümer aus besonderen Gründen eine Versammlung fordern. In diesem Fall ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung kurzfristig einzuberufen. In der Einladung muss die Tagesordnung festgelegt werden, damit die Eigentümer entscheiden können, ob ihre Anwesenheit erforderlich ist. Während der Versammlung werden verschiedene Themen diskutiert, wie die Schaffung einer gemeinsamen Hausordnung oder die Beteiligung an der Verwaltung. Wenn die Eigentümer mit dem aktuellen Zustand unzufrieden sind, haben sie in der Eigentümerversammlung die Möglichkeit, ihre Bedenken zu äußern.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird alles unternommen, um das gemeinsame Objekt instand zu halten. Dabei spielt das sogenannte „Hausgeld“ eine wichtige Rolle. Zur Aufrechterhaltung des Wohnobjekts werden beispielsweise Reinigungskräfte und Hausmeister engagiert, was zur Entstehung des Hausgeldes führt. Es ist wichtig zu beachten, dass das Hausgeld nicht mit den Nebenkosten verwechselt werden sollte. Die Nebenkosten werden vom Mieter an den Vermieter gezahlt, während die Verwaltung das Hausgeld von den Wohnungseigentümern einfordert.

Die Sondereigentümer zahlen das Hausgeld monatlich im Voraus. Um den individuellen Verbrauch der Sondereigentümer zu berücksichtigen, reicht der Verwalter eine Jahresabrechnung ein, in der der tatsächliche Verbrauch von Gas und Wasser berechnet wird. Wenn der Verbrauch höher ist als die Vorauszahlung, muss eine Nachzahlung geleistet werden. Liegt der Verbrauch unter dem Betrag der Vorauszahlung, wird eine Gutschrift erstellt.

Um mögliche Komplikationen zu vermeiden, wird eine genaue Kalkulation des Hausgeldes erstellt, die sich am Wirtschaftsplan orientiert. Die Gesamtheit der zu erwartenden Kosten für Wasser, Strom, Heizung, Instandhaltung und die Bildung einer Instandhaltungsrücklage wird in der Regel entsprechend der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer umgelegt.

Als Mieter einer Wohnung hat man regelmäßig mit den monatlichen Nebenkosten zu tun. Doch auch bei Eigentumswohnungen entfallen diese nicht. Die Eigentümer einer einzelnen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus müssen mit Instandhaltungskosten seitens der Verwaltung rechnen. Der Sondereigentümer zahlt daher das Hausgeld monatlich im Voraus. Ähnlich wie bei den Nebenkosten setzt sich das Hausgeld aus Gas-, Wasser- und Stromverbrauch sowie Instandhaltungskosten zusammen. Die Verwaltung des Hausgeldes obliegt dem zuständigen Hausverwalter. Einige Verwalter teilen die Gesamtkosten entsprechend der Miteigentumsanteile auf, während andere die Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnungen berücksichtigen. Es ist wichtig zu beachten, dass für jedes Sondereigentum eine individuelle Jahresabrechnung erstellt werden muss, um festzustellen, wie viel tatsächlich verbraucht wurde. Nach Einreichung der Abrechnung wird geprüft, ob dem Sondereigentümer zusätzliche Kosten berechnet werden müssen oder ob eine Gutschrift gewährt werden soll.

Ein Sondereigentümer hat das Recht, seine Wohnung an jemand anderen zu vermieten. Dennoch ist es der Eigentümer, der das monatliche Hausgeld an die Verwaltung zahlt. Dabei können einige Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Um festzustellen, welche Kosten das sind, muss genau zwischen den verschiedenen Leistungen unterschieden werden. Während der Vermieter das Hausgeld im Voraus zahlt, muss der Mieter für die monatlichen Nebenkosten aufkommen. Der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten liegt also zunächst im Zahlungsverhältnis. Der Vermieter kann also mithilfe der Nebenkosten das Hausgeld auf den Mieter umlegen.

Zu den Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, gehören in erster Linie der Strom-, Wasser- und Gasverbrauch, der zuerst kalkuliert wird. In der Jahresabrechnung wird dann der individuelle Verbrauch berücksichtigt. Zusätzlich zu den Energiekosten kann der Vermieter auch die Bezahlung des Servicepersonals in den Nebenkosten aufführen. Der Mieter trägt somit beispielsweise die Kosten für Hausmeisterdienste, Gärtner, Reinigungskräfte und Müllabfuhr.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Vermieter nicht alle Kosten des Hausgeldes auf den Mieter übertragen darf. Die Instandhaltung des Gebäudes obliegt ausschließlich dem Eigentümer oder der Verwaltung. Daher werden dem Vermieter keine Beträge für Wartungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum abgezogen. Wenn die Verwaltung und die Eigentümer also beschließen, den Fahrstuhl zu reparieren oder die Fliesen im Treppenhaus zu erneuern, müssen sie für diese Kosten aufkommen.

Die Zahlung des Hausgelds erfolgt ähnlich wie bei den Nebenkosten. Der Verwalter des Gebäudes berechnet einen bestimmten Betrag, der sich am Wirtschaftsplan orientiert, und die Eigentümer zahlen diese Kosten im Voraus. Der Wirtschaftsplan spielt eine entscheidende Rolle und wird jedes Jahr aktualisiert. Die Zahlen werden in der Regel im Sommer aktualisiert, was dazu führt, dass die Hausgeldansprüche zu dieser Zeit oft angepasst werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die Zahlung des Hausgeldes fortgesetzt werden muss, auch wenn der neue Wirtschaftsplan nicht eingereicht wurde. Andernfalls kann der Verwalter sein Recht geltend machen und ein Mahnverfahren einleiten.

Am Ende des Wirtschaftsjahres erfolgt eine Jahresabrechnung, in der der individuelle Energieverbrauch des Eigentümers ermittelt wird. Wenn ein höherer Energieverbrauch beim Eigentümer festgestellt wird, muss er für zusätzliche Kosten aufkommen. Liegt der Verbrauch jedoch unter dem Betrag des Hausgeldes, ist die Verwaltung verpflichtet, eine Gutschrift auszustellen. Auf diese Weise wird eine faire Behandlung von Eigentümern und Verwaltern gewährleistet.

Gemäß § 28 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, entsprechende Vorschusszahlungen gemäß dem beschlossenen Wirtschaftsplan an den Verwalter zu leisten, in der Regel monatlich. Wenn die tatsächlichen Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums laut Jahresabrechnung über den im Wirtschaftsplan gezahlten Hausgeldvorschüssen liegen, entsteht ein Differenzbetrag, der als Abrechnungsspitze bezeichnet wird. Über diese zusätzliche Restforderung und deren Verteilung wird im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erstmals entschieden. Es handelt sich dabei nicht um Hausgeldrückstände aufgrund früherer Beschlüsse über den Wirtschaftsplan oder Sonderumlagen.

Dies bedeutet, dass ein neuer Eigentümer möglicherweise auch für Abrechnungsspitzen haftet, die aus früheren Jahresabrechnungen stammen, bevor er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, über die jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt entschieden wird. Es ist jedoch auch möglich, dass anstelle einer Abrechnungsspitze ein Guthaben entsteht. Laut einem Urteil des Amtsgerichts Marl steht dieses Guthaben dem Käufer der Eigentumswohnung zu und nicht dem ehemaligen Eigentümer.

Als Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich aus den jeweiligen Wohnungseigentümern zusammensetzt. Dies bedeutet, dass Sie nicht nur über Ihre eigene Wohnung verfügen, sondern auch über das gemeinschaftliche Eigentum. Jeder Eigentümer hat Anteile am Gemeinschaftseigentum, zu dem beispielsweise Treppenhäuser, Fahrstühle oder der Vorgarten gehören.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Instandhaltungsrücklage nicht zum Vermögen der einzelnen Wohnungseigentümer gehört, sondern gemäß § 10 Abs. 7 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet ist. Der individuelle Wohnungseigentümer hat keinen festgelegten Anteil an der Instandhaltungsrücklage.

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